股指蹿上4000点，日开户人数过20万，的士司机、僧侣、学生……全民炒股盛况空前，印花税上调如雷击晴空，过后精彩不减；5月京城商品房销量下降45%，价格飞涨依旧；上海楼市回暖，开发商捂盘惜售被查，天价楼盘过堂审查。纷繁复杂的股市楼市，是否存在某种关联？人气剧增的股市，盘踞高位的楼市，我们该作何选择？

火爆的楼市遭遇百年不遇的大牛市，“跷跷板”的历史被改写。这是世纪初的香港？还是20世纪70年代的台湾？甚或是日元升值前的日本？眼前的财富和未来的风险距离多远？

《地产》记者走访多位国内外经济学家、业内人士和投资人，努力理顺股市楼市关联，为犹疑的财富决策、迷乱的市场情绪提供理性建议。

一直以来，资本市场和房地产市场表现各异：日本金融危机之后的同跌颓势，世纪初香港、70 年代台湾的共同繁荣，欧洲、美国市场的此消彼涨。表面看来，股市楼市似乎毫不相干，毫无规律可循。这个看似无关的联系使得很多经济学家伤透了脑筋，对无数枯燥的数据分析结果显示，股价和房价存在正相关的财富效应。

　　这绝对会令很多人失望——和我们一直认为的“跷跷板”效应截然相反，股价居然是推动房价上涨的微妙力量。

股市助火楼市

　　经济学家对股价与房地产价格的关系进行实证检验，发现了支持财富效应的证据。

　　美国学者Donald 和Daniel 利用美国130 个大都市区1984-1998 年之间的面板数据， 指出S&P500 股票指数上涨1% 会对住宅价格上涨有0.16% 的贡献。台湾学者李文雄分析台湾1974 年1 月至1986 年10 月的房价与股价数据后，得出房价涨股价一定上扬，但股价上扬，房价则不一定上扬的结论。

不管学术界的定论如何。实际上，在流动性泛滥以及币值被低估的整体金融环境下，楼市与股市从来就不是此消彼涨的“跷跷板”关系，而是风助火势、越烧越旺。日元升值前的日本市场，便是很好的证明：1988 年，东京证券交易所的股票市值是纽约证券交易所的1.5 倍，1989 年，东京黄金地段帝国大厦的地价抵得上美国加利福尼亚所有的房地产的价值，一个东京市的地价可以买下整个美国。

火爆的股市不仅不会给楼市降温，反而会催热楼市，支撑房价上涨。如今的内地市场呈现的正是这样的一幅场景：A 股市场从2005 年7 月开始了一轮大牛市，在不到两年的时间里，从1000 点左右迅速上涨到近4000 点，上涨了200%。即使中间经历了一次印花税上调的风波，牛市的迹象仍然不见衰退。普通市民炒股的热情空前高涨，不少人赚得盆满钵满，股市的财富增长增强了楼市的购买力，恰逢此时楼市处在难得的“政策真空期”，削弱了民众看空楼市的心理预期，促使楼市价格飞涨。

有数据为证： 今年一季度， 全国70个大中城市房价同比上涨5.6%，环比上涨0.3%。上海、重庆等城市的房地产市场急剧升温， 商品房成交量逼近历史新高。虽然北京一至四月成交量比去年同期下降将近一倍，但平均售价却一路攀升至10145.94/ 平方米，与去年同期相比，上涨达到28.6％！

二手房市场的数据更能说明问题：5 月份上海二手房指数较之上月大幅上涨24 点至1681 点， 环比上涨1.46%， 卢湾区整体涨幅2.02%，静安区的涨幅更是成为中心区域之首，整体涨幅达2.34%。

　　疯狂的股市居然是助长房价上涨的力量，这个事实令很多在股市牛市初期看空楼市的人失望。难道我们长期以来坚持的股市楼市存在“跷跷板”效应，股牛楼熊的观点错了吗？

“跷跷板”只是历史

　　股牛楼熊——在楼市繁荣的情况下，股票市场就会步入熊市；一旦股票市场开始走牛，楼市就会衰落，这似乎是一个常识。

 
　　过去十年的市场曲线也证明了这一点：1995 年中房指数上海综指922 点，1999 年跌至谷底692 点。2000 年开始止跌回升。2000 年到2004 年的年上涨率分别为：3%、9%、14%、31%、17%。与此同时，上证指数从1996 年到2001 年启动了从536 点到2179 点的大牛市，2001年以后则开始了大熊市，一直跌至2005年6 月的998 点。股市与楼市之间的牛熊转换在时间上几乎完全吻合。