主题：搜房网独家专访仁恒房地产开发公司总经理张斌
时间：2007年11月16日下午
地点：仁恒房地产开发公司总经理办公室
全程网络直播：全球华人房地产门户-兰州搜房网（http://lz.soufun.com）
主持人：搜房网兰州公司总经理 马志新
现场直播、技术支持：曹喜红

搜房网专访仁恒国际张总
    
    主持人（搜房网新闻中心记者戴现科）：最近，在媒体上很少看到仁恒房地产的大动作，请问张总，最近在忙什么？
    张斌：感谢消费者和网友对仁恒国际的关注，那么我们也希望能够有更多好的产品回报关心我们的人们。目前，仁恒忙的主要是仁恒国际的收尾工作，已经进入尾声了，销售已经结束了。
    我们西站仁恒国际的这块前期规划、设计也一直在忙，大家看到仁恒国际比较少的动作还是从宣传角度来说的，但是我们做得还是很多的。我觉得仁恒企业在变得越来越成熟，从我们自己做企业来讲，从自身来讲，从去年今年的精力都是公司内部管理的提升，因为我们的目标就是把最好的产品拿到市场上来。内部水平的管理提高，无论是从营销还是管理理念、建筑、生产都是在下大工夫在提升，今年主要练内功。
    主持人：仁恒在拍得西站地块的时候曾是名震一时的地标王，前几日的土地拍卖又出现了新的地标王，张总怎样看待兰州的“地王现象”？
    张斌：这个是媒体给予的称号，拍卖现场我也看了，作为大份土地的拍卖，我相信“地王”不是偶然的现象，也不是头脑发热的现象，我相信举牌的人都是很冷静的，就是各家的出发点不一样，策划点不一样，每家的实力也不一样，所以会产生不同的变化。但是大家很关注总价，小西湖这次的拍卖是两亿八千六，榨油厂的地是一亿三千一，单方的土地价格已经比较高了，当然不是兰州的最高，是七里河区的最高，这与城关区的主流地价相当，这个价格在全国国内的省会城市已经算高了。这个价的价格是市场化的，跟我们买东西是一样的原因，这个东西肯定值这个钱，如果没有人投标就说明这块地不值钱。这个现象反映了几个问题，有一些需要关注：一个是土地的稀缺性的矛盾明显显现出来了，没有土地就没有产品，如果连续很多年没有土地开发商就要消失了。那块地有12家企业在竞拍，现场价格的飙升速度是很快的，这说明中小企业的生存环境是很严峻的，这12家里有很多大牌的开发商，他们有钱但没有地，这是每个开发商需要研究的问题，我觉得今后的生存环境门槛越来越高了，再加上下一步国家要求土地要一次性付款，当然这次是分期付款的。
    今年整个的土地拍卖一个现象就是兰州西面的土地多，前一段时间说安宁新城热和雁滩潜力说，这都是跟开发商的宣传有关的，我觉得兰州任何一个地方都有潜力的，因为兰州的人很多，主要看做什么东西。当然真正的潜力就是看配套设施是否成熟。雁滩差不多有二十年的建设，但配套还是比较薄弱的，无论道路、电力、医院、商业，这些配套到现在看还是朴素的，这是客观的现象。安宁区交通线路比较少，高校很多，但是中小学、幼儿园还是比较少的。这样子开发商是没有办法走出去的，这次的拍卖印证了我的一个观点，我觉得兰州七里河区是一个非常有价值的地方，这个地方的交通配套是超越其他所有区的，纵与横交通是非常完整的，是它本来就拥有的。我觉得西站是适合移居的地方，这个地方老厂区都拆了，绿化比较多，象阳光、仁恒、明珠，包括现在拍的地都是大型的小区，有规模的社区比较多，这是一个很大的特点。城关区的大型社区很少，单栋楼很多。我相信七里河将成为非常具有移居条件的地区。现在随着城市的多元化，西站的西太华已经非常具有规模了，下一步还有万达，是一个大型的集合体，是几十万平方米的建筑，人们对七里河区的印象会发生很大的变化。
    这不是说仁恒有项目在西站我就鼓吹西站，大家可以看到现在土地的流向、资金的流向都在往西站走，我们进入西站是比较合时的。外地的高档住宅区也都出现在老的工业区，因为城市建设之处市中心有很多的厂子。像沈阳的高档住宅都集中在工业区，广州也是这样子，这个现象挺有意思的。所以，我觉得“地王”现象、安宁新城、雁滩潜力都是比较现实的现状，兰州只有这些地方有地，我相信雁滩是有潜力的，安宁也有潜力，但是这些地区的交通配套还是不够的，这是缺陷，这种配套需要政府的大力投入，这种资金是非常大的。

主持人：都说“外来的和尚有经念”，近阶段的土地拍卖中，无论是单价最高还是亩价最高的地块，都被外地开发商拿走了。兰州本土企业几乎全线落败，张总对这个先想怎么看？
    张斌：这次的土地拍卖得主是投资性的公司，今年国内的土地供应紧缺，所以土地的拍卖非常火爆，很多基金、投资公司全部介入到这里来，尤其是上市公司的介入，所以土地的价格非常高，很多土地的拍卖价跟楼面的销售价已经一样了。象我们看到的这次亩价最高的地块楼面价是2640元，加上税和利润下来就6000多了，这个现象反映了土地的稀缺、土地的价值，更多是对土地的观念不同理解。这次本地的开发商都落下了，全是外地的开发商拿上了地，他们看待地的角度肯定跟我们不一样，他们理解土地的价值跟我们是不同的，也许再过一年两年他们的理念会被证明是领先的，这个不好判定。当年我们拿轴承厂地也是很贵的，再往前说到现在仁恒国际的这块地也是很贵的，还有芳草园对面的那块地当时也是很贵的，现在再看这些地已经很便宜了。所以我觉得对土地的理解大家是不同的，外地来的开发商理解也是不同的，这个只能当客观现象去看待，下一步也许还有更贵的土地。
    主持人：前一阶段王石在万科的庆功会上说，房地产企业上市是一个必然趋势，很多房地产公司纷纷以融资为目的而上市，您对此又何看法？对于房地产企业融资有什么看法？
    张斌：上市是地产公司的必然趋势，以前我们搞房地产论坛，也提到过这样的问题，为什么提这个呢？12家企业竞争一块地，只会有一家获胜，但是最后的产品能不能获胜不好说，如果有一家房地产企业三年五年都这样落败的话，那么这个企业就消亡了。谁都想长久的开发下去，这样必须有地，要地就要有资金，如果五年都没有拿到地就没有生存的机会了，所以要不停的拿地。房地产公司是不是唯一的出路就是上市？这也是从资金的角度来讲的，从一个项目来说无所谓，为什么必须要上市呢？一个公司储备了120万平方米的土地，这个商业模式非常好。广州很多优秀的集团在广州市区没地方待了，都往周边的地区去了，这是没有办法的，要生存嘛，除非不搞房地产，这是一个很严峻的现实。作为集团公司来说我们在练内功就是要抓管理。如果一个公司做得非常规范，产品很到位，那么资金就会找我，我就会找项目，然后获得市场。我觉得东西一定要做规范，管理要提升，目的就是要生存，同样一笔钱拿一块地只支持一家。企业联合也要规范，不规范就散了。今后公司会越来越规范，规范的公司合作也会出现，万科是老大，为什么呢？他的销售是第一，都是成倍的在增长，王石也进行了融资。刚才说我们在做什么？我觉得我们在慢慢的变得成熟，一个企业要长久的发展下去，要对企业和员工负责，也要对产品和消费者负责。不能光把宣传做好，等我们的新产品开发出来以后大家会有所感受的。现在已经过了靠营销、宣传的阶段了，现在是消费者内心真正认可这个产品，就是这么简单，这样我们开发下一个项目消费者会觉得仁恒是值得信赖的。

马志新：请张总谈一下融资方面有什么瓶颈和困难？
    张斌：我刚才说了就是银行，很单一的。要拓宽融资渠道。
    马志新：那么龙头企业是不是可以走一点项目公司制或者联合的方式。
    张斌：可以用项目公司去管理，但是没有钱这些东西没有办法谈。
    马志新：那么前提就是要有钱？
    张斌：也要规范，现代企业机制合作是很危险的事情，如果凭着个人的意愿做事情大家都是有风险的，所以就要做规范，规范就可以合作了，如果企业做得很透明，管理有制度，税负很清楚是可以合作的。
    马志新：作为一个房地产企业要长期的发展是不是要追求现金流，现在都说开发商会捂盘，是不是要加快开发和销售速度？
    张斌：真正说把房子盖出来捂着不买是不可能的，开发商不会这么做的。兰州现在就有价格便宜的时候楼盘卖得很痛苦，现在价格上涨了全卖掉了，这不可能是他“捂”出来的，那时候房子盖出来环境不好就是没有人买，现在周边环境改善了，大家觉得好就卖了，这不是“捂”的。如果现金流允许的话是可以减慢开发速度的，选择一个合适的时候出售，这是经营自由，不能叫“捂”呀。我觉得捂盘销售这个说法是不对的，这是从不道德的角度说的，但是只要搞经营管理和企业的没有人敢这样做。以前都是为卖不出去而发愁，都是请营销高手来策划，不可能是突然变成捂盘销售。

主持人：张总，11月28日，由中国贸促会建设行业分会房地产会、香港地产代理商总会、香港地产代理专业协会和搜房网联合主办的第四届香港地产周将在香港拉开帷幕，本次地产周的主题是“产业、资本、成长”，请张总谈一下三个主题之间的关系？
    张斌：中国的住宅产业是比较薄弱的，比起日韩和欧洲的差距是很大的，尤其是住宅的标准化、产业化没有形成一条链，标准化的程度不高，所以我们的户型没有什么变化。作为商业产业、住宅产业也是建国后才谈起来的，现在到底绿色材料有多少？东西很多的，包括装修的东西，在日本、韩国的材料都是标准化的尺寸，中国是不可能做到的。地产是高资本投入的行业，从土地的获得上就已经是很大的投入了，作为一个物品成了以后就是一个资本的概念，这其中还有两方面的因素。一方面是资本的运营，一方面是资本的保值。
    现在产业的不发达也存在很大的问题，在中国的融资渠道就是银行，这样的单一性风险很高。成长就是生存，如果不长大这样公司以后就没有事干了，只能干别的了，房地产行业是不能生存了。这之间都是一体的，和人一样的，人的头脑、胳膊也是为人服务的嘛。
    主持人：请张总为香港地产周送一句话？
    张斌：希望这种智慧的碰撞有很多启发性的思想产生，我相信通过这次地产周会有更多的融资渠道，理论意义和现实意义就在此。
    主持人：张总刚才也谈到了仁恒国际最近对外宣传不是很大，但是越这样人们对仁恒越关注，想请张总谈来一下仁恒西站项目和青年特区的最新进展？
    张斌：我们也在进行着相关的拆迁工作，我们是绝对不可能“捂盘”的。我们西站仁恒国际的规划花了十个月的时间，最大的困难就是保留树木，我们制订的原则就是楼给树让路，道路给树让路，我们在论证的时候推翻了几十个作品，进行了大量的淘汰，只要碰到树就要让路，我们宁可降低面积也要保留树木，这是我们未来的社区必须保证的品质。当然还有一些细节问题我们会通过媒体宣传出去，我们在户型的研究上也是下了很大的研究，主要就是周边环境的保护，这点体现了我们成熟的开发理念，我们为了树砍掉了三栋楼，包括下一步施工的划分，施工也要给树让路。
    马志新：我们比较感兴趣的就是这个项目以什么样的方式亮相？它的出现对西站的板块会有什么影响，有什么效果？
    张斌：我们是不可能哗众取宠的，新项目的开发肯定是西站标志性的住宅，它会更适合消费者居住，采光方面我们会更苛刻，我们会成为午站七里何地区的领军项寞。温们的社氰最昼要就是和校，明年整个西站板块会非常活跃，这个影响不只是我们一家，会是很多开发商产品的影响，会是一个区域性的开发现状。城关区明年除了雁滩就没有新项目了，影响如何据让大家体验吧＜如果大家感觉不错我们就会很高兴了，希望给大家带来惊喜。
    马志新：仁恒现在有没有对外扩张的计划？
    张斌：这要选择合适的时候，对于一个企业来说扩张是必然的，但我们会比较谨慎。不管怎样我们在甘肃定的战略之一，一个是长久的做房地产行业，第二个是在甘肃要保持在第一梯队的位置，要在引领住宅标准化方面多做贡献。以前仁恒国际在开发中应该说影响是比较大的，下一步我们会用更成熟的观念给这个产业一个引导。

马志新：请张总谈一下兰州的房价上涨问题，现在的房价是老生常谈的问题了，但是大家还是想从企业家方面得到更多的信息？
    张斌：这是一种现状，比如说两年前一年前我们给别人说了房价会涨，大家会说我在做营销，在忽悠人，现在都后悔那时候没有买房了。如果我知道房价能涨到多少钱就可以当总理了，谁都没有这个本事。住宅的价格是整个社会整合发展的价值凝聚体，当然也是当地社会的价值，当地消费的心态，各种资源构成了这个复杂的东西。全世界都在研究这个问题，没有具体的预测，只能是一个大概。我相信房价没有精确性的预测，这本是是一个很矛盾的东西。我认为价格是一个非常复杂的宏观经济和微观经济相结合的东西，这体现了改革开放二十多年经济增长的必然趋势。要想真的研究出一个经济模型是几乎不可能的，我觉得很多的涨价就是心态所造成的，我们可以看到由于价格的上涨发现原来没打算买房的人现在都在买，把房子储备起来了，随着价格的上涨，是可以从中获利的。另外，现在家庭也越来越小型化，原先我们结婚的时候还跟父母住在一块，现在租房子也不会跟父母住在一起，都想一步到位，买一套自己的房子。中国人对商业住宅的消费就是这十几年的事，以往都是计划经济时代的分配房子，这是一个很丰富多彩的事情。
    房价反映了社会经济发展的水平，住宅保障是政府职能的问题，政府既要促进社会的发展，同时要进行保障，这就是现在提出的和谐。社会财富的整个变化政府要分开，一块专门负责经济适用房的建设，一块专门负责廉租房的建设，还有专门负责土地的。新加坡有很多人买的都是政府的经济适用房，社区的管理也不错，但是那也有商品房，价格也很高，这样就会很稳定，政府给予了很好的保障。我想中国未来的发展也会这样的，要想和谐就要有保障，政府对这快会负责任的，我希望媒介在传播上负责任，不要哗众取宠，要冷静。前两天电视台采访我也是问我“帝王”现状，我觉得应该去问那些举拍子的人，问问他们。
    马志新：11月17日搜房团组织了一个新团队，是西北民族大学土木工程专业的师生，他们想参观仁恒国际，张总能不能为这些特殊的搜房团给些寄语。
    张斌：我希望更多的专业人员留在甘肃、建设甘肃，我也是出去后回来的。作为一个专业人员，无论是从哪个学校毕业的，搞建设的无论哪一笔下去都是涉及到别人的幸福，要为人性化去考虑，把这些体现到工作里去一定会成功，不要为了设计而设计，要想着人，想着这一家三口未来要过怎样的生活，给他们规划的非常舒适。任何地方都是有机会的，在兰州也是有机会的，我建议最好把自己先变成民工，到工地上去看看，看看自己的设计是怎样盖起来的，钢筋是怎样建起来的。没有跟着民工走一把的经验是体会不到的，这是一个建议，这是学生走入社会非常有效的手段。
    马志新：这都有网友评论了，有一些问题：我听说西站项目好象有高压线经过？仁恒国际的物业怎样？仁恒国际现在还有房子吗？西站仁恒的项目怎么样？还有网友关心张总的身体，说您瘦了。
    张斌：如果瘦了我很高兴，但最近胖了一些。我们的物业也可以讲，正在探索中，我希望做到最好，当然没有最好我们会做到更好的。我们始终一个原则就是在业主的监督下做到最好，感谢业主给了我们这个机会，我的电话很多业主都是知道的，手机我也不会关的。当然我们的物业没有一点问题也是不可能的，但我们会解决好的，我们一直把物业作为延伸品牌的承载体，物业不好我们就没有品牌。
    马志新：仁恒国际现在还有在售住宅吗？
    张斌：我们建设的9到12号楼还有少量的房子，还有40平米的公寓房，目前我知道的小房子的租价在2000元，晶城的小户型是1500以上，这个投资效应已经出现了，我们的小户型有几类，一类是给老人买的，是子母房，还有企业买了给高级经理的，还有买了当客房用的。这些房子是我们最近推出的，有200套。主要的户型在售楼部可以看到，所以的房源都可以看到，不保留，谁交钱就给谁。
    马志新：网友说道西站项目有高压线经过，您怎么看？
    张斌：很多住宅附近都有高压线，我们会做规划的，会绕开的，城市高压线是很多的。
    马志新：今天非常感谢张总接受搜房网的专访。
    张斌：欢迎我们经常互动。